Transcripción de la carta de Condominios Briceño

   A la Comunidad Inconveniencias Cronológico

 

TRASCRIPCIÓN DE LA CARTA DE Condominios Briceño, C.A.

 

Señores:

Junta De Condominio - Administradora.

Conjunto Residencial Prado Humboldt I

Av. Río Paragua Prados del Este.

Ciudad.-

 

De su Consideración:

Nos es grato dirigirnos a Ustedes en la ocasión de hacer de su conocimiento algunas pertinentes observaciones atinentes a la manera cómo se ha venido ejecutando y sobre la forma en que hemos dado cumplimiento por nuestra parte, a las obligaciones que asumimos en virtud del Contrato de Asesoramiento Administrativo suscrito, en fecha 10 de Marzo de 2.001, entre Condominio Briceño C.A. y esa Junta de Condominio Administradora de Residencias Prado Humboldt I.

 

A fin de armonizar nuestras relaciones y dar mayor claridad a la ejecución y cumplimiento de las obligaciones asumidas por nosotros, nos permitiremos hacer una breve, pero puntual, referencia a la responsabilidad entre los contratantes, y la asumida por cada uno de ellos. Los Límites de dicha responsabilidad están perfectamente delineados en la normativa legal aplicable al caso, y en el mismo contrato que es por definición Ley entre las partes y fuente de las obligaciones, según lo establece el Código Civil, en concordancia con la Ley de Propiedad Horizontal.

 

Las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, tiene la facultad de reglamentar por sí mismas, el contenido y modalidades de las obligaciones que éstas se imponen, tal como le es reconocido a los particulares por el artículo 1.159 del Código Civil. En ese sentido, en materia contractual debe tenerse en cuenta, como principio, que la mayoría de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, es decir, dirigidas tan solo a suplir el silencio o las insuficiencias de previsión de las partes. Sin embargo, el poder de la voluntad de las partes no es ilimitado, incondicionado y absoluto, sino que tiene un límite perfectamente definido por el artículo 60 del Código Civil, y así: "No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público olas buenas costumbres."                Titulo

 

En este orden de ideas, vemos como en los últimos tiempos, la historia revela que el individualismo que sólo se cuidaba de asegurar la igualdad jurídica entre los contratantes ha venido siendo atemperado por la imposición de la idea acerca del carácter de orden público de las normas que se refieren, por ejemplo, a la propiedad horizontal, dirigidas a proteger a los llamados "débiles jurídicos", lo cual se logra por vía de un contenido mínimo necesario del contrato, y por la exclusión de causales para la terminación unilateral del contrato por parte del presunto poderoso en la relación contractual. Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, sin duda alguna, tienen su motivación en tal idea y comparten tal carácter de orden público, aunque no lo hagan de manera explícita, sino que ello se deduce de la intención del legislador y del derecho material y adjetivo que regulan.

Además, es importante tener siempre presente que:

En la copropiedad el derecho "...no está dividido sino que compete o corresponde a los diversos participes en forma que cada uno participa fundamentalmente de todas las facultades en igual modo que los demás, y sobre su coparticipación, sobre "cuota" , puede disponer libremente". (Larenz, Karl, Derechos de Obligaciones, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1959, pág. 438).

Así, la multiplicidad de facultades propias del dominio adopta la denominación de CONDOMINIO o COMUNIDAD, de cara a sus diversos titulares, pero teniendo en consideración que ciertas reglas o principios de la comunidad ordinaria o simple han sido derogados en nuestro sistema, y por vía de ejemplo podemos citar que el pacto entre comuneros, el cual tiene predominio en la comunidad ordinaria, según el artículo 759 del Código Civil, en la Propiedad Horizontal no existe, y la regla es, como ley especial, la del Artículo de la misma.                            Titulo

 

Ahora bien, en cuanto a las obligaciones contractuales asumidas por Condominios Briceño C.A., debemos destacar que éstas, en cuanto asesores administrativos, en nada comprometen nuestra responsabilidad en relación con la autonomía y potestad para deliberar y tomar acuerdos, que le corresponden a la Junta de Condominio en el Ejercicio de las funciones que como Administradora del Condominio asumió por mandato de la Asamblea General de Copropietarios. Así mismo, no nos corresponde tampoco ejercer el control de la legalidad de tales acuerdos, potestad esta que la ley atribuye a todos y a cada uno de los copropietarios, de manera individual o en conjunto por parte de los que conforman la Junta de Condominio, que es el órgano natural para ejercer el control y la vigilancia de la administración, en especial, aquella obligación impuesta por el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, de velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador, quien no pocas veces, - como se ve en la práctica -, actúa de manera irregular y arbitraria, lo que comporta responsabilidad civil y penal por dolo o culpa en el ejercicio del mandato, pudiendo ser destituido, según está dispuesto por el PARÁGRAFO UNICO DEL ARTICULO 19 EJUSDEM. Por lo que cabe puntualizar lo siguiente:

En consecuencia, y visto lo anteriormente expuesto, hemos decidido como norma operativa del proceso que en lo adelante no procederemos a confeccionar y emitir cheques para el pago de servicios, compras extraordinarias y otros gastos no comunes:

1.- Sin orden previa por escrito, de parte de la Junta de Condominio o de su representante legal,

 

2.- Si la orden a la cual nos referimos en el numeral anterior, no viene acompañada con los recaudos que justifiquen las dichas erogaciones, tales como facturas, recibos, contratos, copia del acta de la correspondiente reunión de la Junta de Condominio según la cual se haya aprobado el gasto y pago respectivo así como los tres presupuestos originales analizados como mínimo para lograr el contrato correspondiente, entre otros

Ver carta dirigida a Condominios Briceño (Administradora Briceño) Administradora contratada

Por último, aconsejamos practicar una auditoria sobre las últimas erogaciones millonarias que se han hecho con respecto al pago de la deuda de los ascensores, cámaras de vídeo y honorarios profesionales de abogados, a fin de determinar con claridad la procedencia regular y legal de las mismas.

 

Sin otro particular, nos suscribimos de Uds., muy atentamente, en Caracas a los trece (13) días del mes de agosto de 2.001.

 

 

CONDOMINIO BRICEÑO C.A.

Firmada por Eduardo Briceño Zoppi, Director Gerente.

 

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