A la Comunidad Inconveniencias Cronológico

 

TRASCRIPCIÓN DE LA CARTA DE Condominios Briceño, C.A.

 

Señores:

Junta De Condominio - Administradora.

Conjunto Residencial Prado Humboldt I

Av. Río Paragua Prados del Este.

Ciudad.-

 

De su Consideración:

Nos es grato dirigirnos a Ustedes en la ocasión de hacer de su conocimiento algunas pertinentes observaciones atinentes a la manera cómo se ha venido ejecutando y sobre la forma en que hemos dado cumplimiento por nuestra parte, a las obligaciones que asumimos en virtud del Contrato de Asesoramiento Administrativo suscrito, en fecha 10 de Marzo de 2.001, entre Condominio Briceño C.A. y esa Junta de Condominio Administradora de Residencias Prado Humboldt I.

 

A fin de armonizar nuestras relaciones y dar mayor claridad a la ejecución y cumplimiento de las obligaciones asumidas por nosotros, nos permitiremos hacer una breve, pero puntual, referencia a la responsabilidad entre los contratantes, y la asumida por cada uno de ellos. Los Límites de dicha responsabilidad están perfectamente delineados en la normativa legal aplicable al caso, y en el mismo contrato que es por definición Ley entre las partes y fuente de las obligaciones, según lo establece el Código Civil, en concordancia con la Ley de Propiedad Horizontal.

 

Las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, tiene la facultad de reglamentar por sí mismas, el contenido y modalidades de las obligaciones que éstas se imponen, tal como le es reconocido a los particulares por el artículo 1.159 del Código Civil. En ese sentido, en materia contractual debe tenerse en cuenta, como principio, que la mayoría de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, es decir, dirigidas tan solo a suplir el silencio o las insuficiencias de previsión de las partes. Sin embargo, el poder de la voluntad de las partes no es ilimitado, incondicionado y absoluto, sino que tiene un límite perfectamente definido por el artículo 60 del Código Civil, y así: "No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público olas buenas costumbres."                Titulo

 

En este orden de ideas, vemos como en los últimos tiempos, la historia revela que el individualismo que sólo se cuidaba de asegurar la igualdad jurídica entre los contratantes ha venido siendo atemperado por la imposición de la idea acerca del carácter de orden público de las normas que se refieren, por ejemplo, a la propiedad horizontal, dirigidas a proteger a los llamados "débiles jurídicos", lo cual se logra por vía de un contenido mínimo necesario del contrato, y por la exclusión de causales para la terminación unilateral del contrato por parte del presunto poderoso en la relación contractual. Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, sin duda alguna, tienen su motivación en tal idea y comparten tal carácter de orden público, aunque no lo hagan de manera explícita, sino que ello se deduce de la intención del legislador y del derecho material y adjetivo que regulan.

Además, es importante tener siempre presente que:

En la copropiedad el derecho "...no está dividido sino que compete o corresponde a los diversos participes en forma que cada uno participa fundamentalmente de todas las facultades en igual modo que los demás, y sobre su coparticipación, sobre "cuota" , puede disponer libremente". (Larenz, Karl, Derechos de Obligaciones, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1959, pág. 438).

Así, la multiplicidad de facultades propias del dominio adopta la denominación de CONDOMINIO o COMUNIDAD, de cara a sus diversos titulares, pero teniendo en consideración que ciertas reglas o principios de la comunidad ordinaria o simple han sido derogados en nuestro sistema, y por vía de ejemplo podemos citar que el pacto entre comuneros, el cual tiene predominio en la comunidad ordinaria, según el artículo 759 del Código Civil, en la Propiedad Horizontal no existe, y la regla es, como ley especial, la del Artículo de la misma.                            Titulo

 

Ahora bien, en cuanto a las obligaciones contractuales asumidas por Condominios Briceño C.A., debemos destacar que éstas, en cuanto asesores administrativos, en nada comprometen nuestra responsabilidad en relación con la autonomía y potestad para deliberar y tomar acuerdos, que le corresponden a la Junta de Condominio en el Ejercicio de las funciones que como Administradora del Condominio asumió por mandato de la Asamblea General de Copropietarios. Así mismo, no nos corresponde tampoco ejercer el control de la legalidad de tales acuerdos, potestad esta que la ley atribuye a todos y a cada uno de los copropietarios, de manera individual o en conjunto por parte de los que conforman la Junta de Condominio, que es el órgano natural para ejercer el control y la vigilancia de la administración, en especial, aquella obligación impuesta por el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, de velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador, quien no pocas veces, - como se ve en la práctica -, actúa de manera irregular y arbitraria, lo que comporta responsabilidad civil y penal por dolo o culpa en el ejercicio del mandato, pudiendo ser destituido, según está dispuesto por el PARÁGRAFO UNICO DEL ARTICULO 19 EJUSDEM. Por lo que cabe puntualizar lo siguiente:

  • Nuestra representada se comprometió a ejercer las funciones derivadas de las distintas obligaciones contractuales que asumió según los numerales 1) al 12), ambos incluidos de la Cláusula Segunda (2º) del Contrato de Asesoramiento Administrativo. Es notorio que hemos venido dándole cumplimiento a nuestras obligaciones en los mismos términos que fueron pactadas, tanto es así que en fecha 14 de Mayo del 2001, iniciamos este proceso según se evidencia de carta enviada a los miembros de la Junta de Condominio Administradora, donde se señalan algunas recomendaciones para la buena marcha del proceso de administración de la Junta de Condominio Administradora. Pero, hemos comenzado a confrontar algunas diferencias de criterio en cuanto a las normas operativas aplicables en lo relativo a la procedencia de los egresos por pagos que supuestamente han sido autorizados por la Junta de Condominio Administradora, al ser obligados a confeccionar cheques aun sin contar con los recaudos que respalden la operación o negociación que justifique el origen y destino de tales erogaciones, que según los principios contables generalmente aceptados en Venezuela son necesarios para respaldar y justificar los asientos contables correspondientes, en cumplimiento a la obligación a que se refiere el Numeral 5) de la mencionada Cláusula Segunda del Contrato en referencia, y que según la misma, también nos corresponde establecer las normas operativas de este proceso, entre nosotros y la Junta de Condominio Administradora.

  • Observamos igualmente, que la Junta de Condominio Administradora no ha cumplido con las obligaciones que asumió de solicitar nuestra Asesoría Legal correspondiente a la problemática del condominio, sobre todo en lo referente a la recuperación de las Cobranzas y aplicación de los reglamentos del condominio, lo que no nos ha permitido llevar a cabalidad la asesoría operativa de todo lo referente a Libros de Asamblea de Copropietarios y de Junta de Condominio, así como tampoco se nos ha permitido llevar el control de "otros pagos cuya procedencia sea autorizada por la Junta de Condominio", tal como nos obliga el numeral 9) de la Cláusula Segunda de este Contrato.

  • La contratación de abogados para la cobranza judicial de los morosos hecha por la Junta de Condominio, lo ha sido sin nuestra asesoría, por omisión de la consulta correspondiente, lo cual constituye una violación flagrante de su obligación pactada en el numeral 11º de la referida Cláusula Segunda, al no permitirnos ni siquiera sugerir a algún profesional del derecho idóneo para tal propósito. Además, se nos ha obligado a emitir cheques relativos a pagos de honorarios profesionales para el bufete Harting-Collins sin tener los recaudos necesarios y pertinentes sobre supuestas demandas ante los Tribunales, con el agravante que algunos rubros a que se refieren los recibos o facturas de tales honorarios son a todas luces ilegales. Titulo

En consecuencia, y visto lo anteriormente expuesto, hemos decidido como norma operativa del proceso que en lo adelante no procederemos a confeccionar y emitir cheques para el pago de servicios, compras extraordinarias y otros gastos no comunes:

1.- Sin orden previa por escrito, de parte de la Junta de Condominio o de su representante legal,

 

2.- Si la orden a la cual nos referimos en el numeral anterior, no viene acompañada con los recaudos que justifiquen las dichas erogaciones, tales como facturas, recibos, contratos, copia del acta de la correspondiente reunión de la Junta de Condominio según la cual se haya aprobado el gasto y pago respectivo así como los tres presupuestos originales analizados como mínimo para lograr el contrato correspondiente, entre otros

Ver carta dirigida a Condominios Briceño (Administradora Briceño) Administradora contratada

Por último, aconsejamos practicar una auditoria sobre las últimas erogaciones millonarias que se han hecho con respecto al pago de la deuda de los ascensores, cámaras de vídeo y honorarios profesionales de abogados, a fin de determinar con claridad la procedencia regular y legal de las mismas.

 

Sin otro particular, nos suscribimos de Uds., muy atentamente, en Caracas a los trece (13) días del mes de agosto de 2.001.

 

 

CONDOMINIO BRICEÑO C.A.

Firmada por Eduardo Briceño Zoppi, Director Gerente.

 

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